Städtebauliche Erneuerung im Fokus

a) Sanierungsvermerk

Grundsätzlich erhalten gemäß § 143 Abs. 2 Baugesetzbuch alle Grundstücke im Sanierungsgebiet einen Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Der Sanierungsvermerk hat keine unmittelbare rechtliche Wirkung, lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr. Mit der rechtswirksamen Sanierungssatzung ist eine Veränderung der Grundbucheintragungen nur mit Zustimmung der Stadt möglich. Der Eintrag wird nach
Abschluss der Sanierung und Aufhebung der Sanierungssatzung wieder gelöscht.

b) Genehmigungspflichte Vorhaben und Rechtsvorgänge

Damit muss die Stadt genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge nach § 144 i. V. m. § 145 Baugesetzbuch sanierungsrechtlich genehmigen. Die Prüfung beinhaltet, ob Vorhaben oder Rechtsvorgänge die Sanierungsziele erschweren oder unmöglich machen. In diesem Fall ist die Genehmigung nach § 145 Baugesetzbuch zu versagen. Die Stadt besitzt durch diese Regelung eine Kontrollfunktion bei der Durchführung der Sanierung.

Die rechtlichen Folgen für die Grundstückseigentümer_innen sind nachfolgend aufgeführt:

Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 Baugesetzbuch (Veränderungssperre) für

• die Durchführung von Vorhaben nach § 29 Baugesetzbuch; dies sind Vorhaben, die die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderungen von baulichen Anlagen zum Gegenstand haben,
• die Beseitigung baulicher Anlagen,
• die Vornahme erheblicher oder wesentlicher wertsteigernder Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind,
• die Teilung eines Grundstückes,
• sowie der Abschluss oder die Verlängerung schuldrechtlicher Vereinbarungen über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr.

Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 Baugesetzbuch (Verfügungssperre) für

• die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstückes,
• die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts,
• die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts,
• den Abschluss eines schuldrechtlichen Vertrages, durch den eine Verpflichtung zu einem der vorgenannten Rechtsgeschäfte begründet wird.

c) Allgemeines Vorkaufsrecht

Gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch hat die Stadt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein allgemeines Vorkaufsrecht. Es ist zu beachten, dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein muss. Sie muss sich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren und dazu beitragen, dass die besonderen Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung der städtebaulichen Missstände erforderlich sind.

d) Ausgleichsbeträge

Da das Sanierungsverfahren „Ortsetter-Kiechlinsbergen“ gemäß § 2 der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a Baugesetzbuch durchgeführt wird, hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Stadt einen Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch in Geld zu entrichten.

Ausgleichsbeträge sind seit 1987 fester Bestandteil des besonderen Städtebaurechts des Bauge-setzbuches. Ist durch die Gesamtmaßnahme einer Sanierung ein sanierungsbedürftiges Stadtgebiet verbessert und erneuert worden, dann gewinnt dieses Gebiet wieder an Attraktivität. Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass im umfassenden Sanierungsverfahren zur Finanzierung der Sanierungskosten Ausgleichsbeträge erhoben werden müssen, die den sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen entsprechen. Die Stadt ist gesetzlich dazu verpflichtet und hat keine Möglichkeit von der Erhebung abzusehen.

Ausgleichsbeträge werden von allen Grundstückseigentümern erhoben, die von der Sanierung begünstigt worden sind. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Konjunkturelle Bodenwertsteigerungen im Laufe des Sanierungsverfahrens werden nicht abgeschöpft. Grundlage für die Berechnung des Ausgleichsbetrags ist ein Gutachten über die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen, das vom Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestellen und vereidigten Gutachter erstellt wurde. Auf den sich daraus ergebenden Ausgleichsbetrag können nach § 155 Abs. 1 Baugesetzbuch unter bestimmten Voraussetzungen Beträge angerechnet werden.

Der Ausgleichsbetrag ist spätestens mit dem Abschluss des Sanierungsverfahrens (Aufhebung der Sanierungssatzung) von der Stadt per Bescheid zu erheben. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit vor Abschluss der Sanierung den Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 3 Bauge-setzbuch vorzeitig und endgültig abzulösen und von einem Verfahrensabschlag von 20% zu profitieren. Die Stadt plant im letzten Drittel des Sanierungsverfahrens ein Gutachten zu den sa-nierungsbedingten Bodenwerterhöhungen zu erstellen und die vorzeitige Ablöse zu ermöglichen. Sobald dies möglich ist, erhalten Sie ein gesondertes Schreiben von der Stadt. Im Anschluss können Sie einen formlosen Antrag beim Bauamt über die vorzeitige Ablöse stellen. Sofern Sie den Betrag nicht auf einmal bezahlen können, besteht auch die Möglichkeit nach § 154 Abs. 5 Baugesetzbuch den Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln. Bitte geben Sie dies ggf. ebenfalls in Ihrem Schreiben an.

e) Kaufpreisprüfung

Grundstücksverkäufe im Sanierungsgebiet im umfassenden Verfahren müssen von der Stadt einer Kaufpreisprüfung § 153 Abs. 2 in Kombination mit § 145 Abs. 2 Baugesetzbuch unterzogen werden. Die Genehmigung ist ohne Ermessensspielraum zu versagen, wenn der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück den sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert inklusive Bebauung nach § 153 Abs. 2 Baugesetzbuch wesentlich überschreitet.